En esta ocasión celebramos la reciente sentencia que estimó la demanda presentada por nuestro Despacho de abogados Coladas, Rivas y Arnaiz.
El litigio trae causa de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y sometido, por voluntad de las partes, a un régimen de prórroga forzosa.
A este tipo de contratos les resulta de aplicación el régimen transitorio previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, que establece las reglas para la determinación de su duración y del momento de extinción de la prórroga legal. De igual forma se deben tener presentes las normas de la tácita reconducción prevista en los artículos 1566, 1577 y 1581 del Código Civil; y del abuso del derecho y la buena fe del artículo 7 del mismo texto.
La discusión del litigio se centra en determinar la situación posesoria en que se mantuvo la demandada a partir de la finalización del contrato original, el 31 de diciembre de 2014. En este contexto, resulta relevante el régimen de la tácita reconducción previsto en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, conforme a los cuales, si terminado el contrato el arrendatario continúa disfrutando de la cosa arrendada con el consentimiento del arrendador, el arrendamiento se entiende reconducido por el tiempo determinado en función del modo de fijación de la renta.
La tácita reconducción, según reiterada doctrina jurisprudencial (entre otras las sentencias del Supremo 233/2022, de 28 de marzo; 530/2018, de 26 de septiembre; o 557/2010, de 14 de septiembre) no supone una prórroga del contrato extinguido, sino la constitución de un nuevo contrato, nacido por ministerio de la ley como consecuencia de la permanencia del arrendatario en la cosa con la aquiescencia del arrendador. Así da lugar a “un nuevo contrato de arrendamiento”, en el que se mantienen los pactos anteriores con excepción del plazo de duración, que queda
sometido a las previsiones legales supletorias.
La existencia de un contrato exige la concurrencia de consentimiento, objeto y causa, y que, tratándose de una novación o fijación de un nuevo plazo contractual, la voluntad de las partes ha de aparecer acreditada de forma suficiente, sin que pueda presumirse por el simple mantenimiento de la ocupación tras la extinción del contrato originario.
Es decir, la situación jurídica ya explicada en la que se encontraba la demandada legitimaba plenamente al actor para poner fin a la ocupación tolerada del inmueble; siendo imposible de apreciar un carácter abusivo o contrario a la buena fe en quien solicita el desahucio de su propiedad después de consentir una permanencia contraria a su voluntad.
