En fechas recientes el Juzgado de Primera Instancia de Tui ha dictado sentencia por la que estimando la demanda de retracto arrendaticio presentada por nuestro Despacho Coladas Rivas Arnaiz, concluye que existe dicho derecho a pesar de que la entidad financiera adjudicataria del inmueble alego la extinción del contrato de arrendamiento de local al no constar inscrito.
Las consecuencias de la resolución del derecho del arrendador de un inmueble como consecuencia de su enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, en relación con la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento de vivienda, ha sido abordado por el Tribunal Supremo entre otras, en las Sentencias núm. 577/20 de 4 de noviembre, 109/21 de 1 de marzo y 379/21 de 1 de junio. De acuerdo con estas sentencias, y en aplicación el art. 13 de la LAU, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el contrato de arrendamiento se habría extinguido al no constar inscrito éste en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, en la Sentencia citada de 15 de noviembre de 2021 , considera indispensable diferenciar el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda y el aplicable a los locales que se destinan a un uso distinto del de vivienda , como es el de litis, pues en estos últimos prima la voluntad de las partes y supletoriamente el Código Civil (art. 4 de la LAU) y no puede aplicarse automáticamente lo previsto para los arrendamientos de vivienda. Sostiene el Tribunal que cuando el legislador ha querido aplicar un régimen similar a ambos así lo ha indicado expresamente. Sostiene que el hecho de que no exista en la LAU una previsión específica sobre las enajenaciones forzosas de locales arrendados no supone que haya una laguna legal que deba subsanarse mediante la aplicación sin más de la normativa para arrendamiento de vivienda, sino que hay que estar a la voluntad de las partes y en su defecto hay que estar a lo dispuesto en el Código Civil .
El Tribunal Supremo en dicha Sentencia también analiza si procede la aplicación del art. 29 de la LAU a los supuestos de enajenación forzosa.
El citado precepto dispone: “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
Concluye que no procede su aplicación a los supuestos de enajenación forzosa ya que los supuestos de enajenación voluntaria y forzosa están claramente diferenciados en la LAU, y que cuando el arrendador ha querido referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha hecho expresamente, como sucede en el caso de los arts. 13 y 14, pero solo respecto de los arrendamientos de vivienda, y no se incorporó dicha diferenciación en el Título III, porque no concurren las razones que explican la finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes.
Partiendo de la base de que no se aplica el art. 29 de la LAU a los supuestos de enajenación forzosa, hay que acudir, a falta de pacto entre las partes, a lo dispuesto en los arts. 1.549 y 1.571 del Código Civil, respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos.
El art. 1.571.1 del Código Civil dispone “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arrendamiento vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”.
El art. 1.549 del Código Civil dispone “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad”.
De estos preceptos se concluye que los arrendamientos de inmuebles para uso distinto a vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.
Ello implica que es una facultad del adjudicatario, no opera la extinción ope legis, y solo en caso de no ejercitarla da lugar a la subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.
