En esta ocasión reproducimos alguno de los argumentos de la reciente sentencia obtenida por nuestro Despacho en relación a la resolución de un contrato privado de compraventa con arras penitenciales por incumplimiento de la parte vendedora, dado que la vivienda presentaba vicios constructivos graves y además se encontraba en situación urbanística de fuera de ordenación.
Comienza la sentencia afirmando que no desconoce las dificultades que presenta distinguir en la realidad entre la prestación de objeto distinto y lo vicios de la cosa, si bien la jurisprudencia entiende que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124, por consiguiente sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias ( STS cuatro de abril de 2005 con cita de a su vez de las de 30 de noviembre de 1972 , 23 de marzo de 1982 ), pues como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción.
Hay que analizar si el vicio tiene carácter grave en el sentido de que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o lo disminuya de tal forma que de haberlo conocido el comprador no habría adquirido la cosa o hubiera dado menor precio por ella. La demandada insiste en que se trata de defectos de escasa importancia. Y esta jugadora comparte el criterio de la actora al atribuir el carácter grave al vicio ya que conforme al informe del Sr. ……….que acude a la vivienda en febrero de 2025 y la misma presenta humedades por falta de impermeabilización de la terraza y falta de pipetas en la fachada. Concretamente dice que la causa de las humedades está en “Las fachadas lateral y posterior deben se limpiadas, selladas e impermeabilizadas con producto fiable. El pavimento e impermeabilización de la terraza tiene que ser picado para proceder a su reposición”.
Se trata de un defecto originario de la construcción, y con independencia de que no afecten a la totalidad o gran parte de la vivienda y de que su existencia no sea incompatible con la emisión de un certificado de habitabilidad, como dispone el perito de la demandada, también es notorio y así lo expresa el informe pericial de la demandante que la permanencia de humedades en la vivienda puede contribuir decisivamente de forma perjudicial a la salud de sus ocupantes y a la salud de la edificación que se verá seriamente afectada, por lo que es cuando menos aceptable afirmar que dicha patología disminuye el uso de la vivienda, por lo que se trata de un vicio de carácter grave.
Y añade respeto al «fuera de ordenación»:
Pero si alguna duda nos suscitara la naturaleza y entidad de las patologías de la vivienda (en especial a las filtraciones), en relación con la situación urbanística del inmueble, no está demás indicar que, en la adquisición de una finca con visos a un uso de vivienda, la imposibilidad de legalizar las construcciones por encontrase fuera de ordenación hacen inhábil el objeto del contrato de compraventa. En condiciones normales se frustra la finalidad del contrato. No puede confundirse la finalidad para vivir o hacer morada en una construcción ejecutada sin licencia y que no puede ser legalizada, con la finalidad de un contrato de compraventa de una finca con una construcción incompatible con la legislación urbanística y que no será susceptible de ser legalizada. El objeto del contrato de compraventa de un inmueble con visos a ser destinado como vivienda no es en sí la posibilidad de establecer morada o residir en él, sino su completo aprovechamiento como propietario con pleno respecto a la legislación urbanística o, al menos, posibilidad de ello y, por consiguiente, respetar el ordenamiento jurídico y realizar reformas y ampliaciones con respeto a la normativa urbanística. Salvo que conste que el comprador era sabedor que el inmueble que adquiere está fuera de ordenación, no puede admitirse que la entrega de un inmueble con obras ilegales e ilegalizables no constituya un supuesto de entrega diversa que conforme a la doctrina del aliud pro alio no permita otorgar la posibilidad resolver el contrato conforme al régimen previsto en el artículo 1101 en relación con el 1124 del Código Civil «.
